Nos encontramos ante un vecino de una Comunidad de propietarios que quiere cerrar su plaza de garaje, pretende hacerlo sin comunicar ni contar con la aprobación o consentimiento de los demás propietarios, siempre y cuando los estatutos se lo permitan.
¿Podría el propietario hacerlo?
Si los estatutos expresamente indican que se permite el cerramiento de la plaza de garaje, siempre y cuando sea restringida a los límites de la parcela, sí podrá proceder sin la previa comunicación ni aprobación de los demás propietarios.
En caso de que los estatutos no lo contemplaran, habría que solicitar el acuerdo en Junta de Propietarios, ya que la obra llevada a cabo en el garaje supone una alteración de la estructura, y quizás alteración de las zonas comunes, afectando al Título Constitutivo o los Estatutos, tal y como se refleja en el Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Además, el artículo 9.1 a) de la LPH, dispone que cada propietario debe respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. Solo se aprobaría la petición en caso de resultado favorable unánime por votación en la junta de propietarios.
Por lo tanto en este blog, tratamos dos situaciones:
1. Que se permita por los estatutos
2. Que no se permita por los estatutos.
Entonces, si se permite por los estatutos y así se reconocen en base jurisprudencial del TS, no será necesario el acuerdo ni notificar nada al resto de propietarios.
El Tribunal Supremo en una sentencia reciente ha declarado que la comunidad de vecinos no puede obligar a demoler el cerramiento de un garaje si los estatutos de la comunidad permitían expresamente dicho cerramiento. Así, si está contemplado en los estatutos, el propietario puede llevar a cabo la obra sin la necesaria autorización de sus vecinos.
En el caso resuelto por el Supremo, un vecino cerró su plaza de garaje sin el consentimiento de los vecinos, ya que los estatutos de la comunidad lo permitían. Posteriormente, la comunidad de propietarios acordó por unanimidad exigir a dicho propietario que retirara el cerramiento. Lo cierto es que en caso de que los estatutos no permitan dicho cerramiento, es necesario obtener la autorización unánime de los vecinos, según el criterio jurisprudencial mayoritario.
Por tanto, quien quiera cerrar la plaza de garaje debe antes consultar los estatutos de la comunidad de propietarios. “Si en los mismos se contempla la posibilidad de llevar a cabo el cerramiento, no será necesaria la autorización de los vecinos. Si los estatutos prohíben el cerramiento, solo podrá realizarse modificándolos, por decisión unánime de todos los vecinos”
Pero, si nada recogen los estatutos, se requiere acuerdo unánime: La exigencia de la unanimidad habría que buscarla en que la obra llevada a cabo en el garaje supone una alteración de la estructura, alteración de la seguridad del edificio, alteración de la configuración o estado exterior del conjunto del local destinado a garajes o perjuicio de los derechos de otro propietario, cuestiones todas ellas que afectando al Título constitutivo o los Estatutos requerirán de la unanimidad de la Junta de propietarios, según dispone al efecto el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (modificada por la Ley 8/2013 de 26 de junio).
El artículo 9.1 a) de la LPH
Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª) de 17.01.2017:
«… el cerramiento de plazas de garaje requiere consentimiento unánime de la comunidad por constituir alteración del título constitutivo. Así lo ha entendido reiteradamente esta AP , por ejemplo en Sap secc 25ª de 20 de julio de 2012 : Si se incomunica un espacio interior del exterior y con ello se altera el diseño primitivo aunque sólo afecte al aspecto externo y no a la estructura y esta incomunicación o cerramiento lo es con carácter definitivo o permanente puede surgir la colisión de estas obras con el título constitutivo de la propiedad horizontal ( arts.5 , 7 , 12 y 17 LPH )».
La Sentencia de la AP Badajoz (Sección 2ª) de 16 julio de 2015, dice sobre el cerramiento de la plaza de garaje:
» Este Tribunal entiende que el cerramiento de las plazas de garaje en un garaje comunitario no es conforme a derecho en la medida que vulnera el derecho de los demás usuarios del garaje. Una plaza de garaje no es un trastero o un almacén. Son simplemente lugares destinados a estacionar vehículos aunque estén delimitados. Cada usuario puede aparcar su vehículo en el lugar delimitado pero no puede cerrarlo. Si lo hace dificulta el uso de las zonas comunes del garaje. Las calles de acceso a las distintas plazas se verían afectadas porque para hacer el normal uso de las mismas es inevitable a veces introducirse momentáneamente en las distintas zonas delimitadas. Igual acontece para el acceso a las distintas plazas. Y tal cosa resulta comprensible y legítima. Había que añadir, además, que si todas las plazas estuvieran cerradas hasta el techo se limitaría extraordinariamente el volumen de aire libre en las calles de acceso, originándose así un problema de saturación del aire por los tubos de escape de los vehículos.«
En este caso no se podría aplicar el art. 10.1 e), porque ni viene impuesta por la Administración Pública ni ha sido solicitada a instancia de los propietarios.
