Siguiendo el hilo del blog del lunes en este segundo boletín queremos profundizar en el Derecho Real de Hipoteca Inmobiliaria.
Muchas veces debido a los tecnicismos y lo complicado que se hace entender los temas bancarios, nos preguntamos qué es un derecho real de garantía y de realización de valor, que recae sobre bienes inmuebles asegurando el cumplimiento de la satisfacción de un crédito a favor del acreedor. ¿Qué significa toda esta palabrería? Procedemos a exponerlo en forma de ejemplos.
[P] El Banco A, concede una hipoteca a favor de B, persona física, para la compra de un inmueble con carácter de vivienda habitual. Es importante, para comprenderlo, delimitar la posición jurídica de cada parte teniendo en cuenta el acreedor y el deudor. [R] Banco A: acreedor, es el titular del derecho de hipoteca.Persona B: deudor, es el dueño del bien hipotecado, del inmueble con carácter de vivienda habitual, en este caso.
[P] ¿Qué ocurrirá si B alquilase la vivienda a C y dejara de pagar la hipoteca en perjuicio de A? ¿Podría A ejercer acciones contra B? [R] Si la persona física, sujeto B, deja de pagar la hipoteca el Banco A sí puede ejercer acciones contra B, ya que la hipoteca es un derecho real de garantía, tal y como se recoge en el Art. 10.4 de la Ley Hipotecaria.Asimismo, nos encontramos con las hipotecas inversas, posibilidades que siempre están encima de la mesa pero que tal vez no nos hemos parado a debatirlo. Aquí ponemos un ejemplo en relación también al apartado anterior.
[P] ¿Qué pasaría si A tuviese 58 años y decidiese constituir una hipoteca inversa? ¿Y si fuese dependiente por una grave enfermedad? Establezca las características de la hipoteca inversa. [R] Si no se cumple alguno del resto de los requisitos para poder constituir una hipoteca inversa, únicamente el hecho de tener 58 años de edad no sería suficiente, ya que está pensada para mayores de 65 años o personas dependientes (independientemente de su edad) tal y como recoge la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.Si fuese dependiente por una grave enfermedad, entonces sí podría optar a la hipoteca inversa.
Características de la hipoteca inversa:
- Mayor de 65 años o que tenga dependencia severa o gran dependencia.
- Es un préstamo o créditos hipotecarios por el cual el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje de valor de tasación en el momento de la constitución. (Te dan una renta a cambio del inmueble hasta el máximo de un porcentaje del valor de tasación que tenga el inmueble en el momento de constituir la hipoteca).
- Una vez llegado a esa cantidad, ya no hay más renta y la deuda sigue generando intereses.
- Se concede por una entidad de crédito o una asegurador.
- La tasación ha de ser hecha por una sociedad de tasación.
- El inmueble debe tener un seguro contra daños.
- Fallecido el deudor o el último beneficiario, lo herederos liquidarán la situación con la entidad de crédito. Bien optar por cancelar el crédito pendiente (débitos vencidos + intereses) o bien, por la venta del inmueble.
- La entidad podrá ejecutar la hipoteca (contra la herencia) si los herederos no cancelasen la hipoteca.
